Ponuka novostavieb v Bratislave sa výrazne rozšírila. Predaj zostáva stabilný

Dopyt po väčších bytoch rastie, 2-izbové stále najžiadanejšie

V treťom štvrťroku sa predalo celkom 638 bytov v novostavbách, čím predaj zostal na rovnakej úrovni ako v predchádzajúcom štvrťroku.

Kým v rokoch 2023 a 2024 sa dopyt sústreďoval najmä na menšie byty, dnes, na základe rastu priemernej rozlohy predaných bytov, sledujeme akýsi návrat k dlhodobému priemeru. Priemerný predaný byt v období júl – september mal plochu necelých 60,5 m². Postupným vypredávaním lacnejších bytov z ponuky rástla aj priemerná cena predaných bytov, ktorá tak pomyslene dobieha ponukovú cenu. V treťom štvrťroku sa predávali byty s priemernou jednotkovou cenou 4 902,75 €/m² s DPH, teda o 4,26 % vyššie v porovnaní s predošlým rokom.

Najžiadanejšou dispozíciou s podielom 43,9 % na celkovom predaji zostali 2-izbové byty. Sledovali sme však zvýšenie záujmu o 3-izbové byty (23,7 % predaja), ale aj o 4-izbové byty, ktorých podiel na celkom predaji predstavoval 11,3 %.

Tabuľka 2: Špecifiká predaných novostavieb v Bratislave rozdelené podľa počtu izieb (3Q 2025)

Ponuka novostavieb rastie, ceny stagnujú, predaj sa stabilizuje okolo 700 bytov kvartálne

Prírastok nových bytov v ponuke bol odpoveďou developerov na oživujúci sa dopyt, ktorý v prípade novostavieb sledujeme už od konca roku 2023. Obdobie slabého predaja v rokoch 2022/2023 spôsobilo, že developeri odkladali spúšťanie nových etáp a súbežne pracovali na povoľovacích procesoch pri nových zámeroch. Rast dopytu bol signálom, ktorý prispel k optimizmu aj na strane ponuky. Doposiaľ sme sledovali harmonické dopĺňanie ponuky o približne rovnaký počet bytov ako sa za dané obdobie aj stihol vypredať. Aktuálny nárast ponuky je tak najlepšou správou najmä pre kupujúceho, ktorý má možnosť väčšieho výberu. Na druhú stranu však zvyšuje konkurenciu medzi jednotlivými projektami, ktoré musia o zákazníka bojovať lepším štandardom vybavenia, službami, lokalitou, ale v neposlednom rade aj cenou.

Zároveň je však pravdou, že od roku 2022 sa situácia výrazne zmenila aj na strane nákladov pri výstavbe a to od cien stavebných materiálov, cenu práce, finančné náklady až po sprísňovanie nárokov na energetickú efektívnosť budov, ktoré tiež prispievajú k rastu nákladov na výstavbu. Nové projekty tak spravidla prichádzajú s vyššími cenovkami.

Kúpyschopnosť obyvateľstva zostáva pod dvojakým tlakom. Na jednej strane, klesajúce úroky zlepšujú dostupnosť hypotekárneho financovania, čo pomáha udržať záujem o kúpu nehnuteľnosti, ktorá je pre Slovákov aj naďalej považovaná za kľúčovú životnú potrebu. Na druhej strane, hoci nominálne mzdy rastú, inflácia s rastom nad 4 % tento rast spomaľuje, čo vedie k obmedzenému rastu reálnych miezd a tým pádom k zníženiu reálnej kúpnej sily domácností. To v konečnom dôsledku obmedzuje ich schopnosť alokovať dostatočné zdroje nielen na splácanie úverov, ale aj na celkové zvyšovanie spotreby.

Očakávame, že cena bytov by mala v najbližšom období skôr stagnovať, pričom najväčší vplyv na jej úpravu budú mať novo doplnené projekty. Predaj bytov by koncu roka mohol ešte vzrásť, no v blízkej budúcnosti očakávame skôr jeho zastabilizovanie na úrovni okolo 700 bytov štvrťročne.

Autori:
Rudolf Bruchánik (bruchanik@bencont.sk)
0948 035 823