V Bratislave postupne rastie predaj a pribúdajú nové byty. Ceny však zostávajú nezmenené

Novostavby v Bratislave ožívajú: rast cien a dokončených bytov, stredný segment stále nedostatkový

Priemerná absolútna cena vzrástla v druhom štvrťroku o 8100 € (2,46 %) na aktuálnych 337 300 € s DPH. Medziročne išlo o 8,17 %. Bratislavský medián absolútnych cien je však o 58 400 € nižší na čom je možné ilustrovať rozdiel medzi prémiovými projektami a bytmi v nachádzajúcimi sa v strednom segmente. Priemerná interiérová plocha ponúkaných bytov zostala nezmenená na úrovni 63,89 m² po raste len o 0,5 %.

Predaj novostavieb pokračoval v oživovaní aj v druhom štvrťroku 2024 keď sa v Bratislave predalo celkom 327 nových bytov. Po historicky nízkych predajoch do 200 bytov štvrťročne, čoho sme boli svedkami v roku 2023, ide samozrejme o pozitívny vývoj. Nedá sa však stále hovoriť o návrate k predajom z obdobia pred rastom úrokových sadzieb. Ešte aj v roku 2020, ktorý bol poznačený krízou spojenou s pandémiou sa predávalo štvrťročne v priemere 600 bytov. Jednotková cena predaných bytov sa pohybovala na úrovni  4587 €/m² s DPH, pričom medziročne vzrástla o 4,77 %. Priemerná absolútna cena predaných bytov medziročne mierne klesla o 1,13 % a dosiahla 301 401 € s DPH. Medzikvartálne došlo k poklesu priemernej predajnej ceny o 1,85 %. Za poklesom priemernej ceny stojí štrukturálne väčší predaj bytov v strednom segmente. Priemerná rozloha predávaných bytov rovnako klesla o 1,3 % na 62,52 m2.

Tabuľka 2: Špecifiká predaných novostavieb v Bratislave rozdelené podľa počtu izieb (2Q 2024)

Ponuka novostavieb bola v Bratislave posledný rok a pol zastabilizovaná zhruba na úrovni 3200 bytov, čo odzrkadľovalo znížený dopyt po bývaní a do ponuky prichádzal približne rovnaký počet bytov aký sa aj predal. Pozastavenie prílevu nových projektov ako aj spomalenie prírastku nových etáp v už existujúcich projektoch znamenali aj postupnú zmenu vo vnútornej štruktúre bytov z hľadiska fázy výstavby. Posledné roky boli charakteristické predajom bytov „z papiera“ a dokončené byty tvorili menej ako 20 % ponuky novostavieb. Dnes je to približne 40 % a to najmä kvôli spomaleniu predaja, nízkemu prírastku nových projektov a pokračujúcim prácam na rozostavaných projektoch. Ponuka novostavieb v Bratislave však mení štruktúru aj z iného pohľadu. V poslednom období pribúdalo na trhu viac bytov vo vyššom segmente. Ilustruje to aj fakt, že od roku 2017 do začiatku roka 2023 podiel bytov vo vyššom segmente osciloval okolo 18 %. Dnes tvoria novostavby vo vyššom segmente približne 36 % ponuky.  V poslednom štvrťroku sa ponuka novostavieb zvýšila zhruba o 200 bytov, čím reaguje na zvyšujúci sa dopyt. Išlo však opäť zväčša o byty v prémiovejších lokalitách. vzhľadom na potreby Bratislavy je v ponuka stále  veľmi nízka a to hlavne strednom segmente cenovo dostupnejších bytov.

Graf 1: Vývoj jednotkovej ceny novostavieb