Ceny starších bytov pokračujú v raste aj vďaka investičnému dopytu

Priemerná výška nájmu spolu s energiami medziročne vzrástla len o 2 %

Rast nájomného sa v druhej polovici roka 2025 spomalil. Priemerná výška nájmu spolu s energiami medziročne vzrástla len o 2 %. V mesiacoch október – december sa tak objavovali ponuky bývania v priemere za 17,37 €/m². Za spomaleným rastom cien nájmov stál v poslednom roku najmä opätovný návrat k preferencii vlastného bývania, čo sme v konečnom dôsledku mohli sledovať na raste cien bytov na sekundárnom trhu.

Ak by sme rast nájomného očistili o infláciu, zistili by sme, že jeho rast bol dokonca záporný keďže inflácia sa v roku 2025 pohybovala vo výške až okolo 4 %.

Tradične najviac bytov na prenájom ponúkal okres Bratislava II, kde sme zaznamenali až 30,6 % všetkých ponúk. Podiel bytov na prenájom v Starom meste klesol na 23 %.

Mesačný prenájom priemerného 2-izbového bytu spolu s energiami sa zvýšil na 917 €. Ak by sme z výpočtu vylúčili nájmy 2-izbových bytov v Starom Meste (1044 €), priemer vo zvyšných okresoch Bratislavy by sa pohyboval okolo 876 € za mesiac. Staré Mesto bolo zároveň najvýraznejším ťahúňom priemernej ceny v rámci Bratislavy, nakoľko v ostatných okresoch nájmy skôr stagnovali. Ďalším faktorom bol rast nájmu medzi bytmi kategorizovanými ako novostavby, ktoré tvorili na konci roka 45 % všetkých ponúk.

Tabuľka 2: Priemerné ceny prenájmu v Bratislave vrátane energií (4Q 2025)

S poklesom úrokov a rastom cien nehnuteľností sa na trh vrátil investičný dopyt

Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments:

„S poklesom úrokov a rastom cien nehnuteľností sa na trh vrátil investičný dopyt. Popri kúpe bytu pre vlastné bývanie je investičný dopyt druhou najdôležitejšou zložkou dopytu. Preferencia vlastného bývania a sklon k realitným investíciám je stále slovenským typickým znakom.“

„Návrat investičného dopytu, ktorý očakáva vyšší výnos z kúpy a prenájmu starších bytov v kombinácii s ich cenovou dostupnosťou oproti novostavbám bude podporovať cenový rast aj v roku 2026. Výnos z investície je však závislý od mixu faktorov ako cena, výška nájmu a výška úrokovej sadzby. V neposlednom rade však vie investícii na atraktivite pridať alebo aj ubrať očakávaná miera inflácie. Tá na jednu stranu zvýhodňuje dlžníka no na druhú stranu znehodnocuje inkasovaný výnos v budúcnosti.“

„V segmente starších bytov predpokladáme v roku 2026 pokračovanie cenového rastu avšak pomalším tempom okolo 5 % medziročne. Očakávanie spomalenia tempa rastu je podložné najmä prudkým rastom cien starších bytov za posledné roky, čoho dôsledkom je zhoršenie dostupnosti v tomto segmente ako aj priblíženie sa starších bytov k cenám novostavieb. Pri nájomnom očakávame rovnako mierny rast, ktorý sa bude postupne stabilizovať v súlade s vývojom cien bytov.“