Predaj bytov v Bratislave sa zastabilizoval. Tlaky na zmenu cien zostávajú obmedzené

Predaj nových bytov sa v druhej polovici roka 2025 stabilizoval

Predaj nových bytov sa v druhej polovici roka 2025 stabilizoval a v poslednom štvrťroku sme zaznamenali predaj 634 nových bytov. Pri dodržaní aktuálneho tempa predaja a nedopĺňaní nových bytov by sa všetky byty vypredali približne za rok a pol.

Približne štvrtinu všetkých predaných bytov v roku 2025 tvorili byty vo vyššom segmente. Špeciálne v poslednom štvrťroku sme však sledovali zvýšený podiel predaja bytov s vyššou jednotkovou cenou, a to v rámci vyššieho aj stredného segmentu. Priemerná cena predaných bytov v závere roka sa tak dostala na 5 033,42 €/m² s DPH. V porovnaní s koncom roka 2024 sa tak predávali byty v priemere o 7,5 % drahšie.

2-izbové byty s podielom 46,5 % na celkovom predaji zostali najžiadanejšou dispozíciou aj na konci roka 2025. V druhej polovici roka sme sledovali zvýšený predaj 4-izbových bytov zatiaľ čo predaj zvyšných dispozícií zostal prevažne stabilný.
Z pohľadu územnej štruktúry sa najviac bytov predávalo v okrese Bratislava IV (31,7 %) a Bratislava II (26,2 %).

Tabuľka 2: Špecifiká predaných novostavieb v Bratislave rozdelené podľa počtu izieb (4Q 2025)

Trh novostavieb v Bratislave sa postupne dostáva do novej rovnováhy

Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments:

„Po výraznejšom prírastku ponuky v druhej polovici roka 2025 a stabilizácii počtu predaných bytov sa trh novostavieb v Bratislave postupne dostáva do novej rovnováhy. Stagnácia cien novostavieb v spojení s rastom miezd a stabilizáciou úrokových sadzieb podporila oživenie predaja už v roku 2024 a v roku 2025 sa predalo najviac bytov od roku 2021.“

„Súčasná stabilizácia predaja naznačuje, že tlak na rast cien bude v najbližšom období obmedzený. Zároveň nevidíme ani kapacity na výrazné zvýšenie ponuky, ktorá by konkurenčným tlakom mohla spôsobiť korekciu cien smerom nadol.“

„Na strane ponuky je zreteľná opatrnosť developerov pri uvádzaní nových projektov a etáp do predaja. Táto stratégia prispieva k tomu, že ponuka je dostatočná, no nedochádza k výraznému prevýšeniu dopytu. Súčasne pretrvávajú zvýšené náklady na výstavbu, ovplyvnení cenami stavebných materiálov, energií, práce, ako aj prísnejšími požiadavkami na energetickú efektívnosť. Tieto faktory predstavujú prirodzené obmedzenie pre výraznejšie znižovanie cien.“

„Kúpyschopnosť obyvateľstva zostáva limitujúcim faktorom ďalšieho oživenia trhu. Hoci nominálne mzdy pokračujú v raste, ich efekt je oslabený infláciou a stále relatívne vysokými nákladmi na financovanie. Obnova dynamickejšieho rastu dopytu bude preto závisieť predovšetkým od ďalšieho zlepšovania makroekonomických podmienok, najmä rastu reálnych miezd a postupného uvoľňovania hypotekárnych podmienok. Bez týchto impulzov očakávame, že ceny bytov budú v najbližšom období skôr stagnovať, resp. rásť len s infláciou,“ uzatvára Bruchánik.