Kvartálna analýza realitného trhu BA

Priemerná cena bytov v Bratislave rastie najmä vplyvom štrukturálnych zmien. Priemer ťahá nahor ponuka bytov vo vyššom segmente ale aj zmeny cenníkov pri existujúcich bytoch. V prípade úprav cenníkov sledujeme len selektívne a štrukturálne zmeny cien, kedy developeri zvýšia ceny dopytovaného typu bytov, pričom ceny pomalšie sa predávajúcich bytov sú buď znižované alebo zostávajú nezmenené.

Priemerná plocha ponúkaných bytov zostala nezmenená a predstavuje 66,83 m². Polovica celej ponuky bytov je sústredená v okresoch Bratislava II (30 %) a Bratislava IV (24 %).

S korekciou jednotkovej ceny, pri nezmenenej priemernej ploche, došlo aj k zníženiu priemernej absolútnej ceny o necelých 6 000 €, no napriek tomu je medziročne vyššia o 9 % a dosahuje 377 989,80 € s DPH.

Predaj nových bytov sa v druhej polovici roka 2025 stabilizoval a v poslednom štvrťroku sme zaznamenali predaj 634 nových bytov. Pri dodržaní aktuálneho tempa predaja a nedopĺňaní nových bytov by sa všetky byty vypredali približne za rok a pol.

Približne štvrtinu všetkých predaných bytov v roku 2025 tvorili byty vo vyššom segmente. Špeciálne v poslednom štvrťroku sme však sledovali zvýšený podiel predaja bytov s vyššou jednotkovou cenou, a to v rámci vyššieho aj stredného segmentu. Priemerná cena predaných bytov v závere roka sa tak dostala na 5 033,42 €/m² s DPH. V porovnaní s koncom roka 2024 sa tak predávali byty v priemere o 7,5 % drahšie.

2-izbové byty s podielom 46,5 % na celkovom predaji zostali najžiadanejšou dispozíciou aj na konci roka 2025. V druhej polovici roka sme sledovali zvýšený predaj 4-izbových bytov zatiaľ čo predaj zvyšných dispozícií zostal prevažne stabilný.

Z pohľadu územnej štruktúry sa najviac bytov predávalo v okrese Bratislava IV (31,7 %) a Bratislava II (26,2 %).

Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments: „Po výraznejšom prírastku ponuky v druhej polovici roka 2025 a stabilizácii počtu predaných bytov sa trh novostavieb v Bratislave postupne dostáva do novej rovnováhy. Stagnácia cien novostavieb v spojení s rastom miezd a stabilizáciou úrokových sadzieb podporila oživenie predaja už v roku 2024 a v roku 2025 sa predalo najviac bytov od roku 2021.“

„Súčasná stabilizácia predaja naznačuje, že tlak na rast cien bude v najbližšom období obmedzený. Zároveň nevidíme ani kapacity na výrazné zvýšenie ponuky, ktorá by konkurenčným tlakom mohla spôsobiť korekciu cien smerom nadol.“

„Na strane ponuky je zreteľná opatrnosť developerov pri uvádzaní nových projektov a etáp do predaja. Táto stratégia prispieva k tomu, že ponuka je dostatočná, no nedochádza k výraznému prevýšeniu dopytu. Súčasne pretrvávajú zvýšené náklady na výstavbu, ovplyvnení cenami stavebných materiálov, energií, práce, ako aj prísnejšími požiadavkami na energetickú efektívnosť. Tieto faktory predstavujú prirodzené obmedzenie pre výraznejšie znižovanie cien.“

„Kúpyschopnosť obyvateľstva zostáva limitujúcim faktorom ďalšieho oživenia trhu. Hoci nominálne mzdy pokračujú v raste, ich efekt je oslabený infláciou a stále relatívne vysokými nákladmi na financovanie. Obnova dynamickejšieho rastu dopytu bude preto závisieť predovšetkým od ďalšieho zlepšovania makroekonomických podmienok, najmä rastu reálnych miezd a postupného uvoľňovania hypotekárnych podmienok. Bez týchto impulzov očakávame, že ceny bytov budú v najbližšom období skôr stagnovať, resp. rásť len s infláciou,“ uzatvára Bruchánik.

Kľúčovým spúšťačom poslednej vlny nákupov drahých kovov bola tzv. "Grónska kríza". Snaha americkej administratívy o akvizíciu Grónska a následné hrozby 10 % ciel voči európskym krajinám, ktoré by tento krok nepodporili, viedli k prudkému nárastu rizikovej prémie. Hoci prezident Trump 22. januára 2026 zmiernil rétoriku a vylúčil použitie vojenskej sily, trhy zostávajú v stave zvýšenej ostražitosti. Táto neistota v transatlantických vzťahoch, spolu s eskaláciou operácií vo Venezuele a pretrvávajúcimi konfliktmi na Ukrajine a v Gaze, upevňuje rolu zlata ako diverzifikátora portfólia.

Možno najvýznamnejším fundamentálnym faktorom je inštitucionálna kríza v rámci americkej centrálnej banky. V polovici januára 2026 bolo oznámené trestné vyšetrovanie predsedu FED-u Jeroma Powella federálnymi prokurátormi v súvislosti s renováciou sídla banky. Trh toto konanie interpretuje ako politicky motivovaný pokus o nátlak na zníženie úrokových sadzieb. Súbežne prebiehajúci proces na Najvyššom súde vo veci odvolania guvernérky Lisy Cook vyvoláva obavy, že FED stráca svoju schopnosť vykonávať nezávislú menovú politiku. Strata kredibility centrálnej banky priamo vedie k strate dôvery v americký dolár, čo posúva investorov smerom k aktívam, ktoré nepodliehajú politickej vôli.

Index amerického dolára DXY, ktorý sleduje výmenný kurz dolára oproti menám vyspelých trhov (najmä euru) sa prepadol na najnižšiu úroveň od roku 2022. v závere januára prišiel dolár takmer o 4 % hodnoty, pričom významnejšie posilnilo euro a japonský jen. Výrazný predajný tlak vyvolali slová prezidenta Trumpa, ktorý vyhlásil, že nie je znepokojený nedávnym poklesom meny, čo trhy interpretovali ako ochotu administratívy tolerovať slabší dolár.

Cena zlata je mimo geopolitického napätia štrukturálne podporená vysokou aktivitou centrálnych bánk. Tie by mali v roku 2026 podľa odhadov World Gold Council nakúpiť rekordných 755 ton zlata. Kľúčovým hráčom zostáva Poľsko, ktorého centrálna banka v roku 2025 nakúpila vyše 100 ton a rok ukončila s rezervami 550 ton, čím predbehla aj ECB s jej 506,5 tonami. Poľský guvernér Adam Glapiński potvrdil plán dokúpiť v roku 2026 ďalších 150 ton, aby Poľsko dosiahlo cieľových 700 ton. Medzi päticu najväčších kupcov, ktorí svojím dopytom dominujú trhu, sa popri Poľsku radia aj Čína, India, Turecko a Uzbekistan. Odhaduje sa, že centrálne banky by mohli požadovať v rámci podielovej diverzifikácie od devíz až 2000-2500 ton zlata. Pri aktuálnom tempe nákupov to predstavuje približne ďalšie 3 roky inštitucionálneho dopytu po fyzickom zlate.

Investičný záujem o zlato je na vzostupe vďaka očakávaniam uvoľnenej menovej politiky FED-u a oslabeniu dolára. Inštitucionálni stratégovia predpokladajú nárast podielu zlata v portfóliách z 2,8 % až na 5%. Tento presun kapitálu je reakciou na pretrvávajúce obavy z fiškálnej neudržateľnosti USA a inflačným tlakom, ktoré pramenia najmä z ciel. Pre túto fiškálnu a menovú nestabilitu sú americké dlhopisy neatraktívne, hoci ponúkajú reálny výnos po zohľadnení inflácie. Zlato prevzalo funkciu bezpečného uchovávateľa hodnoty, nakoľko okrem inflačným rizikám odoláva aj devalvácii meny.

V prípade striebra sa k monetárnym faktorom pridáva aj akútny fyzický nedostatok. Striebro sa nachádza v päťročnom štrukturálnom deficite, pričom dopyt zo strany fotovoltaiky, výroby elektromobilov a infraštruktúry pre umelú inteligenciu neustále rastie. Situáciu ešte zhoršilo rozhodnutie Číny z 1. januára 2026, ktorým obmedzila export striebra na 44 licencovaných spoločností a reklasifikovala tento kov za "strategický materiál" ako vzácne zeminy. To viedlo k odstrihnutiu západných trhov od dôležitého zdroja dodávok v čase, keď zásoby na burzách COMEX a LBMA klesajú na kritické minimá. V polovici januára 2026 zmizlo z burzy COMEX 26 % zásob v priebehu siedmich dní. Akútnosť situácie ilustrujú aj sadzby za zapožičanie kovu (lease rates), ktoré vyleteli z 0,5 % na rekordných 8 %. Tento stav vyústil do tzv. physical squeeze, kedy dopyt po fyzickom doručení kovu prevýšil dostupné zásoby a odhalil krízu nedôvery v „papierový“ systém. Hlbšie rozoberáme štrukturálne faktory striebra v našom predošlom čísle tu.

Z technického hľadiska sa striebro nachádza v stave výrazného cenového vychýlenia, keďže sa obchoduje viac ako 100 % nad svojím 200-dňovým kĺzavým priemerom a vykazuje známky prekúpenia. Eufória sa odzrkadlila v prudkom poklese pomeru zlata a striebra z 85:1 na 46:1 v priebehu posledných troch mesiacov. Striebro začína zlato dynamicky dobiehať a nadobúda charakter monetárneho aktíva. Hoci sa za historicky stabilné považuje pásmo 55 – 65:1, v extrémnych býčích trhoch sa tento pomer môže stlačiť až na 30:1. Pri cene zlata okolo 5 000 USD za uncu by takýto návrat k pomeru 30:1 znamenal, že cena striebra by mohla atakovať hranicu 166 USD za uncu. Pri výhľade na cenu zlata medzi 6000 a 7000 USD za uncu ku koncu roka 2026 by sa striebro mohlo pri pomere 60:1 pohybovať okolo 110 USD za uncu.

Avšak v prípade korekcie by návrat striebra k 50-dňovému exponenciálnemu priemeru znamenal pokles o 33 %. V prípade zlata by išlo o korekciu 17 % a to by oba kovy stále zostali v silnom býčom trende, keďže by cena zostala nad 200-dňovým exponenciálnym priemerom. V krátkodobom horizonte je riziko zvýšenej volatility extrémne vysoké, no zo strednodobého hľadiska zostávajú oba drahé kovy atraktívne pri pohľade na ich štrukturálne fundamenty. (fw)

Nová dohoda o voľnom obchode medzi Európskou úniou a Indiou, uzavretá 27. januára 2026, predstavuje jeden z najvýznamnejších ekonomických a geopolitických míľnikov posledných desaťročí. Spája dve najväčšie demokracie sveta do zóny voľného obchodu pre približne 2 miliardy ľudí, zahŕňajúcej 450 miliónov obyvateľov EÚ a približne 1,45 miliardy obyvateľov Indie. Spoločne tieto ekonomiky generujú približne 20 % svetového HDP a predstavujú kľúčový stabilizačný prvok v meniacom sa geopolitickom poriadku.

Ekonomická základňa dohody je robustná. Bilaterálny obchod s tovarom dosiahol v roku 2024 objem 120 miliárd EUR, pričom export EÚ do Indie predstavoval 48,8 miliardy EUR a dovoz z Indie 71 miliárd EUR. Obchod so službami presiahol 66 miliárd EUR, dominantne v oblasti telekomunikačných, počítačových a dopravných služieb. EÚ je pre Indiu druhým až tretím najväčším obchodným partnerom s podielom 11,5 % na jej obchode s tovarom, zatiaľ čo India je pre EÚ deviatym najväčším partnerom s podielom 2,4 %. Priame zahraničné investície EÚ v Indii dosahujú 140,1 miliardy EUR, na indickom trhu pôsobí viac než 6 000 európskych firiem, ktoré vytvárajú približne 3 milióny pracovných miest. Export do Indie podporuje zase 800 000 pracovných miest v samotnej EÚ.

Jadrom dohody je rozsiahla tarifná liberalizácia. EÚ odstráni clá na viac než 90 % colných položiek, čo predstavuje 91 % hodnoty obchodu, zatiaľ čo India odstráni clá na 86 % položiek, pokrývajúcich 93 % hodnoty. Po čiastočnej liberalizácii ďalších tarifných riadkov dosiahne celkové pokrytie liberalizácie 96,6 % indického exportu do EÚ a 99,3 % exportu EÚ do Indie. To znamená zásadné odbúranie doterajších bariér, ktoré v Indii dosahovali extrémne úrovne.

V priemysle sa indické clá na stroje a chemikálie znížia zo 44 % na 0 %. V automobilovom sektore dôjde k postupnému zníženiu ciel zo 110 % na cieľovú úroveň 10 %, viazanú na kvótu 250 000 vozidiel ročne, pričom počiatočná sadzba bude 40 % pre vozidlá so spaľovacím motorom s cenou nad 15 000 EUR; elektrické vozidlá budú v prvých rokoch z liberalizácie vylúčené. V agropotravinárstve sa trh otvorí pre víno, liehoviny a olivový olej, pričom clá na víno a destiláty klesnú na 20 až 30 %, zatiaľ čo citlivé sektory EÚ, ako hovädzie mäso, cukor a ryža, zostanú chránené a normy bezpečnosti potravín EÚ ostávajú nedotknuteľné.

EÚ získava bezprecedentný prístup k rastúcej strednej triede v Indii pre svoje prémiové produkty (autodiely, stroje, vína). Významným prínosom je zjednodušenie colného konania cez samocertifikáciu pôvodu a digitalizáciu, čo zníži náklady najmä malým podnikom. EÚ sa podarilo ochrániť svoj agrosektor tým, že nepovolila dovoz citlivých komodít ako cukor či ryža, čím predchádza destabilizácii európskeho farmárskeho trhu. Zároveň zostávajú v platnosti prísne hygienické normy (SPS), ktoré indickí exportéri nesmú obchádzať.

Pre Indiu je dohoda katalyzátorom pre jej exportne orientovaný priemysel. Odstránenie bariér v EÚ na textil, obuv a rybolov priamo podporí zamestnanosť v týchto masových sektoroch. India sa stáva atraktívnejšou pre európske investície, keďže dohoda poskytuje predvídateľný právny rámec a znižuje byrokraciu pri dovoze kľúčových technológií a komponentov z EÚ. Strategicky India uspela v udržaní ochrany svojich najcitlivejších poľnohospodárov (vylúčenie mlieka a pšenice), zatiaľ čo získala prístup k moderným európskym strojom a surovinám s nulovým clom, čo zlacní jej vlastnú priemyselnú produkciu.

Očakávané ekonomické efekty sú výrazné. Export EÚ do Indie by sa mohol zvýšiť až o 65 %, zatiaľ čo indický export do EÚ o 41 %, pričom úspory na clách dosiahnu približne 4 miliardy EUR ročne. Hlavnými beneficientmi v EÚ majú byť Nemecko, Holandsko, Taliansko a Francúzsko, zatiaľ čo v Indii najmä sektory textilu, obuvi, rybolovu, chemikálií a farmácie, kde sa v samotnom textilnom priemysle očakáva vznik až 7 miliónov pracovných miest.

EÚ posilňuje svoju pozíciu strategickým globalizmom
Dohoda teraz smeruje na ratifikáciu v Rade EÚ a Európskom parlamente, pričom sa neočakáva silný politický odpor ako pri obchodnej dohode s krajinami Mercosur (Brazília, Argentína, Uruguaj a Paraguaj), s ktorou boli spojené štrajky farmárov v Bruseli. Strategický prínos v podobe diverzifikácie obchodu a posilnenia vplyvu v Ázii sa javí ako rozhodujúci argument pre jej finálne prijatie. Vďaka účinnosti od roku 2026 a nástrojom na ochranu trhu dohoda vytvorí stabilné prostredie, ktoré do roku 2030 upevní strategickú autonómiu a globálne postavenie EÚ aj Indie.

Geopolitický rozmer dohody je rovnako zásadný. EÚ ňou reaguje na potrebu diverzifikácie dodávateľských reťazcov od USA, ktoré trestajú svojich obchodných partnerov nevýhodnými dohodami za požitia taríf. Pre Indiu je získanie veľkého obchodného partnera o to urgentnejšie, nakoľko indický export do USA (vrátane služieb) nie je Trumpovi po vôli. Americký protekcionizmus a fiškálna nedôvera spôsobili v posledných dvoch týždňoch posilnenie eura oproti doláru z úrovne 1,16 na 1,20 EUR/USD. Hoci na strane dolára je vyšší úrokový diferenciál aj silný ekonomický rast USA (Q3 2025 4,4 %), pozorujeme, že sila eura spočíva v stabilnej inflácií (HICP 1,9 %) a snahe EÚ utužovať globálne vzťahy a vytvárať predvídateľné prostredie. (fw)