Ceny starších bytov vzrástli o 10 %, oživenie prišlo aj na nájomný trh

V treťom kvartáli sa cenový rast opäť preniesol aj na nájomný trh

V treťom kvartáli sa cenový rast opäť preniesol aj na nájomný trh. Priemerná výška nájomného aj s energiami v Bratislave sa ku koncu septembra dostala na 17,10 €/m². Rastová dynamika bola v prípade nájmu v tomto roku zatiaľ skôr obmedzená pričom priemerné nájomné si medziročne pripísalo len 2,55 %, čo znamená, že rast bol dokonca nižší než inflácia v rovnakom období.

Najväčší výber bytov na prenájom bol v okrese Bratislava II, keď 29 % ponuky bolo sústredenej v tejto časti mesta. Druhé miesto si tradične držalo Staré Mesto, kde sa nachádzalo celkom 25 % všetkých bytov na prenájom. Priemerný dvojizbový byt v Bratislave si bolo možné prenajať za 899 € aj s energiami. Tento priemer ťahali nahor najmä nájmy v Starom Meste, ktorých výška bola v priemere 1 008 €. Dvojizbové byty v ostatných mestských častiach to bolo v rozmedzí 843 – 873 €.

Dopyt po bývaní sa na trhu znova presúva smerom k tradičnému vlastníctvu, teda preferovaná je viac kúpa v porovnaní s prenájmom. Sledovať to môžeme najmä na cenovom vývoji, keď so stabilizáciou a neskorším znížením úrokových sadzieb začali ceny starších bytov opätovne rásť. V prípade nájmov sme sledovali naopak skôr zníženie rastovej dynamiky.

Tabuľka 2: Priemerné ceny prenájmu v Bratislave vrátane energií (3Q 2025)

Dopyt po vlastnom bývaní v Bratislave zostáva naďalej silný

Dopyt po vlastnom bývaní v Bratislave zostáva naďalej silný a to aj napriek negatívnym signálom z makroekonomického prostredia.

Ekonomická stagnácia najväčších krajín EÚ negatívne vplýva aj na výkon slovenskej ekonomiky, ktorej dynamika rastu sa postupne vytráca. Slovenské podniky ako aj spotrebitelia sa musia zároveň vyrovnávať s viacerými vlnami konsolidácie verejných financií, pričom vyhliadka potreby ďalších konsolidačných opatrení vnáša do ekonomiky značnú mieru neistoty. Situácia môže vyvíjať tlak na pracovný trh, čo by v prípade rastu nezamestnanosti malo rovnako negatívny dopad na celkový dopyt po bytoch.

Okrem toho na Slovensku pretrváva aj vysoká miera inflácie, ktorej hodnoty už niekoľko mesiacov presahujú hranicu 4 %. Len za posledné 3 roky inflácia znehodnotila úspory Slovákov o 17 %. Takto vysoká inflácia má negatívny vplyv na vývoj disponibilného príjmu obyvateľov a teda aj potenciálnych kupujúcich, ktorí musia čoraz viac prostriedkov vynakladať na úhradu rôznych iných životných potrieb, čím na úhradu splátok zostáva prirodzene menej priestoru.

Na druhú stranu je však potrebné podotknúť, že inflácia má pre existujúcich dlžníkov aj pozitívny vplyv, nakoľko znehodnocuje ich dlhy. Aktuálne úrokové miery nových hypoték sú dokonca nižšie než aktuálna miera inflácie, čo podčiarkuje tento fakt a zvýhodňuje postavenie dlžníka minimálne v tomto období.

Nižšie úrokové sadzby pri hypotékach výrazne zlepšili dostupnosť bývania, no ich efekt sa bude postupne vytrácať, keď sa sadzby ustália na nových úrovniach. Väčší dôraz sa preto presunie na rast reálnych miezd.

V prípade cien starších bytov očakávame v tomto roku pokračovanie cenového rastu v tempe okolo 5 % medziročne. V prípade nájmov očakávame menej dynamický rast hľadajúci novú rovnováhu vo vzťahu k cenám bytov.