Znižujúce sa úroky podporujú aktivitu na realitnom trhu, ceny starších bytov vzrástli aj na konci roka

ECB znižuje sadzby, Slovensko však ostáva medzi hypotékovo najdrahšími krajinami

V roku 2024 došlo k štyrom zníženiam hlavnej úrokovej sadzby zo strany ECB o štvrť percentuálneho bodu. Depozitná sadzba sa tak dostala zo svojej najvyššej úrovne 4 % na súčasné 3 %. Na Slovensku sledujeme už aj prvé postupné zníženia úrokových sadzieb pri ponuke úverov na nehnuteľnosti, čo je pre realitný trh pozitívnym signálom.

Pokles úrokových sadzieb pri hypotékach na Slovensku je však výrazne pomalší v porovnaní s priemerom Eurozóny, teda ostatnými krajinami s rovnakou menou a rovnakým menovopolitickým nastavením zo strany ECB.

Od roku 2018 do prvej štvrtiny roku 2022 sme patrili v rámci Eurozóny ku krajinám s najnižšími úrokovými sadzbami na hypotéky. Dnes je situácia opačná a vyššie sadzby banky klientom ponúkajú len v 3 pobaltských krajinách a na Cypre.

V čom je teda rozdiel? V rokoch 2015 až 2021 sa výnosy slovenských a nemeckých 10-ročných dlhopisov vyvíjali podobne, s tým, že za toto celé obdobie bola riziková prirážka našich dlhopisov 0,47 p.b., čo znamená, že slovenské dlhopisy ponúkali výnos o 0,47 p.b vyšší ako tie nemecké aby tak zahraničným investorom kompenzovali vyššie riziko spojené s hospodárením štátu. V roku 2021 bola táto prirážka dokonca len štvrť percentuálneho bodu. V roku 2022, teda v čase rastu úrokových sadzieb, vzrástli výnosy slovenských ako aj nemeckých dlhopisov úmerne s poklesom ich hodnoty. V súvislosti so zlým hospodárením štátu sa však výnosy slovenských dlhopisov zvýšili výraznejšie, čím sa viac roztvorili nožnice v porovnaní s tými nemeckými. Od roku 2022 do konca roku 2024 bola priemerná prirážka na slovenských dlhopisov v priemere 1,1 percentuálneho bodu, teda dvojnásobok v porovnaní s obdobím pred rastom úrokových sadzieb. V roku 2023 sa tento rozdiel šplhal až do výšky 1,4 p.b.. Aktuálne predstavuje prirážka k nemeckým dlhopisom 0,92 p.b. a jej pokles je z časti spôsobený aj novými konsolidačnými opatreniami. Je potrebné však dodať, že tento rozdiel je aj naďalej vysoký a to aj v stave kedy je v nemeckej ekonomike prítomná stagnácia a dokonca aj mierna recesia.

Vyššie popísané faktory preto spôsobili, že hoci na Slovensku už došlo k miernemu zníženiu úrokových sadzieb na hypotéky, toto zníženie bolo oveľa pomalšie v porovnaní s ostatnými krajinami a z krajiny s najnižšími úrokovými sadzami sme sa dostali medzi krajiny s najvyššími sadzbami.

Rast reálnych miezd a zlepšenie dostupnosti bývania vďaka poklesu cien na sekundárnom trhu a návrat optimizmu už prispeli k zvýšeniu aktivity na realitnom trhu v Bratislave. Pokračujúci pokles úrokových sadzieb môže tento trend len podporiť.

Očakávame preto, že v najbližšom období bude cena starších bytov naďalej rásť, keď budú byty z druhej ruky ťažiť zo svojej cenovej výhodnosti oproti novostavbám a to aj z dôvodu štrukturálneho rastu ceny novostavieb vplyvom novej sadzby DPH. Podobne predpokladáme, že bude naďalej rásť aj cena nájmov, ktoré predstavujú alternatívu pre tých, ktorí hľadajú bývanie.

Graf 1: Vývoj ceny na sekundárnom trhu v Bratislave