Ceny starších bytov prepísali svoje maximá, nájomné ostalo nezmenné

Úroky tlačia dopyt na nájmy: priemerné nájomné prekročilo 1 000 €

Nájomné v Bratislave začiatkom roka stagnovalo, čo môže súvisieť s výrazne silnejším záujmom o kúpu bytu či už v novostavbe alebo na sekundárnom trhu. Priemerná jednotková cena nájomného aj s energiami tak zostala na úrovni 17 €/m². Medziročne to však stále prestavovalo rast o 7,5 %. Za posledné tri roky vzrástlo priemerné nájomné už o 34 %.

Rast nájomného v poslednom období bol do veľkej miery dôsledkom rastu úrokových sadzieb. Ten totiž spôsobil presun dopytu z kúpy vlastného bývania k nájomnému bývaniu, ktoré je – z hľadiska mesačných platieb – cenovo dostupnejšou alternatívou v porovnaní s kúpou bytu. Na druhú stranu sa do nájomného postupne priamo premietali aj zvýšené finančné náklady po refinancovaní hypoték.

Celkové nájomné aj s energiami priemerného bytu v Bratislave vyšlo v prvom kvartáli na 1 012 €. Na trhu sa ponúkali byty s priemernou rozlohou 62,8 m², čím boli o 3,4 % menšie v porovnaní s koncom roka 2024.

Tabuľka 2: Priemerné ceny prenájmu v Bratislave vrátane energií (1Q 2025)

Nižšie úroky podporujú dopyt po bytoch, ceny starších bytov rastú okolo 5 %

Zatiaľ čo v roku 2024 znížila ECB úrokové sadzby štyrikrát spolu o jeden percentuálny bod, od začiatku roka 2025 pristúpila už k ďalším trom zníženiam, čím sa depozitná sadzba dostala na 2,25 % a zatiaľ sa predpokladajú ďalšie dve zníženia v tomto roku.

Realitný trh v Bratislave ťažil v poslednom období najviac z poklesu úrokových sadzieb, ktoré výrazne napomohli k oživeniu dopytu – aj tým, že sa priemerná úroková sadzba novoposkytnutých hypoték dostala pod 4 % (hoci stále patrí medzi najvyššie v krajinách eurozóny).

Znižovanie úrokových sadzieb sa však môže spomaliť alebo aj na nejakú dobu zastaviť vplyvom aktuálnej ekonomickej neistoty vo svete. Nepredvídateľný vývoj obchodných vzťahov a s tým spojené riziko udržiava výnosy štátnych dlhopisov na vyšších úrovniach, a to aj napriek zníženiam sadzieb zo strany centrálnych bánk. To všeobecne bráni zníženiu finančných nákladov pre banky, ktoré následne nemusia byť ochotné ďalej znižovať úrokové sadzby poskytnutých úverov. Obchodná vojna však môže ovplyvniť realitný trh aj nepriamo – napríklad prostredníctvom rizika poklesu zamestnanosti v niektorých sektoroch, čo by mohlo znížiť dopyt po bytoch v dôsledku zvýšenej nezamestnanosti. Okrem toho existuje aj riziko vo vývoji cien stavebných materiálov, ktoré by ovplyvnili výstavbu nových bytov, ako aj rekonštrukcie starších. Vývoj medzinárodnej politiky a svetovej ekonomiky sa tak dotýka aj nás na Slovensku.

V oblasti nájomného trhu bude dôležitý vývoj štátom podporovaného nájomného bývania a objem bytov, ktoré by sa takýmto spôsobom dostávali na trh. V tomto smere však neočakávame taký prírastok novej ponuky nájomných bytov, ktorý by mal výraznejší vplyv na ceny komerčných nájmov.

Výhľad realitného trhu v Bratislave zatiaľ zostáva mierne pozitívny. Kvôli svojej všeobecne nižšej cene zostávajú staršie byty naďalej atraktívnou voľbou vlastného bývania. Rastúci dopyt po vlastnom bývaní tak bude tlačiť na ceny bytov, pričom predpokladáme tempo rastu na úrovni okolo 5%. Aj napriek aktuálnej stagnácii cien nájmov si myslíme, že sa ich rast obnoví, no v podstatne nižšom tempe ako za posledné 3 roky, odhadom do 5% medziročne.