Predaj bytov v Bratislave sa medziročne zdvojnásobil a prevýšil nový prírastok ponuky. Na ceny to však nemalo vplyv

Ceny novostavieb v Bratislave stagnujú, budúci rok hrozí rast o 2,5 % v dôsledku zvýšenej DPH

Ceny novostavieb v Bratislave zaznamenávajú cenovú stagnáciu už od polovice roka 2022, pričom priemer sa mení len štrukturálne v dôsledku prírastku novej ponuky (najmä vo vyššom segmente) ako aj postupným výpredajom dostupnejších bytov. Rozhodnutia developerov o zmrazení cien vychádzali z aktuálnej trhovej situácie, kedy sa po zvýšení úrokových sadzieb rapídne znížil dopyt po novostavbách, zatiaľ čo cena stavebných materiálov a prác pokračovala v raste. Dnes sme však stále svedkami pretrvávajúcej cenovej stagnácie, ktorá umožnila postupné zotavenie predaja bytov a to aj napriek stále pretrvávajúcim vyšším úrokovým sadzbám. Dopomohli k tomu rast nominálnych miezd za posledné dva roky ako aj spomalenie inflačného rastu.

Hoci by ceny bez DPH na strane developera zostali nezmenené, tak celková potreba finančných prostriedkov sa pre klienta z dôvodu rastu sadzby DPH o 3 percentuálne body navýši.

Ceny novostavieb sa však od nového roka zmenia, pričom to nebude výsledkom vzájomného pôsobenia ponuky a dopytu ale novou daňovou legislatívou. Hoci by ceny bez DPH na strane developera zostali nezmenené, tak celková potreba finančných prostriedkov sa pre klienta z dôvodu rastu sadzby DPH o 3 percentuálne body navýši. Ak by sme uvažovali s aktuálnou priemernou absolútnou cenou novostavieb na úrovni 345 312 € s DPH, tak budúci rok bude klient na kúpu takéhoto bytu potrebovať o 8 633 € viac. V prípade mediánového bytu, ktorého cena sa dnes pohybuje na úrovni 286 750 € s DPH bude potreba finančných prostriedkov vyššia o 7 169 €. V budúcom roku tak môžeme očakávať rast cien nehnuteľností v priemere o 2,5 %.

Nová daňová legislatíva bude mať zároveň dopad na vývoj inflácie v budúcom roku, ktorej rast sa tým môže zvýšiť. Takáto kombinácie by pre kupujúcich znamenala opätovné zhoršenie dostupnosti bývania.

Toto zhoršenie majú aktuálne možnosť kompenzovať dva faktory. Jedným je pokračujúci nominálny ale aj reálny rast miezd, ktorý je v ekonomike ovplyvnený hlavne produktivitou práce ako aj mierou nezamestnanosti. Druhým faktorom s výrazným potenciálom zlepšiť dostupnosť bývania je pokles úrokových sadzieb resp. uvoľnenie reštrikcií zo strany NBS. Doposiaľ pristúpila ECB už k dvom zníženiam hlavnej úrokovej sadzby, pričom do konca roka sa aktuálne očakávajú ďalšie dve zníženia, každé po štvrť percentuálneho bodu. S poklesom hlavnej úrokovej sadzby by mohlo prísť aj zníženie úrokových sadzieb na hypotéky. Výsledný pokles sadzieb pri úveroch na nehnuteľnosti však bude závisieť aj od úspešnosti konsolidácie verejných financií a vývoja výnosov na štátnych dlhopisoch.

K záveru roka očakávame naďalej postupný rast dopytu, ktorý bude podporený aj snahou klientov realizovať nákup ešte pri pôvodnej výške DPH na úrovni 20 %. Rastúci dopyt otvára možnosti na adekvátne dopĺňanie ponuky bytov, ktoré sa v posledných dvoch rokoch odkladalo.  Očakávame, že ceny zatiaľ zostanú na nezmennej úrovni a predávajúci budú vyhodnocovať vplyv zvýšenej daňovej sadzby ako aj efekt možného zníženia úrokovej sadzby.