Ceny novostavieb v Bratislave ostali v roku 2024 nezmenené, predaj výrazne prekonal predošlý rok.

Predaj novostavieb v Bratislave vyskočil o 77 %: trh urýchlila vyššia DPH

V poslednom kvartáli roka 2024 sme na bratislavskom trhu novostavieb zaregistrovali predaj celkom 672 bytových jednotiek, čo predstavuje nárast až o 77 % v porovnaní s tretím kvartálom 2024. Za celý rok 2024 sa v Bratislave predalo 1 664 bytov novostavbách, čo je viac ako dvojnásobok oproti roku 2023, keď sa za celý rok predalo len 773 bytov. Treba však povedať, že predaj v roku 2023 bol mimoriadne slabý a aj predaj v roku 2024 stále považujeme za nízky.

Na trhu pokračovalo všeobecné zlepšovanie dostupnosti bývania spojené s postupným oživovaním dopytu, ktoré sledujeme už od prelomu rokov 2023/2024. Predaj bytov však na konci roka výnimočne podporil externý faktor, ktorým bolo očakávané zvýšenie základnej sadzby DPH na 23 % od začiatku roka 2025. Na trh sa tak vo väčšej miere vrátil odložený dopyt a situáciu posmelila aj mnoho váhajúcich klientov s cieľom zafixovať si nižšiu kúpnu cenu alebo aspoň minimalizovať zaplatenú DPH tým, že väčšia časť transakcií (záloh) bude uhradená ešte v roku 2024.

Z aktuálnej situácie na konci roka 2024 profitovali najmä projekty, ktoré majú v ponuke už dokončené byty, ktoré mohli rovno odovzdávať klientom. Svedčí o tom aj fakt, že 46 % predaných bytov na konci roka bolo už v dokončenom stave. Priemerná cena predaných bytov vzrástla na 4 804,97 €/m2, čo predstavuje medziročný nárast o 8,3 %. Z hľadiska absolútnej ceny sa predávali byty za 295 878 €.

Tabuľka 2: Špecifiká predaných novostavieb v Bratislave rozdelené podľa počtu izieb (4Q 2024)

Dopyt sa sústreďuje na menšie byty: dvojizbáky dominujú aj v roku 2024

Dopyt sa okrem 2-izbových bytov vo väčšej miere zameral aj na jedno a 3-izbové byty, ktorých podiel na predaji sa na konci roka zvýšil. Priemerná interiérová plocha predaných bytov však zostala už druhý štvrťrok v rade nezmenená na úrovni 58,2 m2. Aj to indikuje zvýšený záujem o menšie a cenovo dostupnejšie byty. V ponuke naopak preto zostali väčšie byty, ktoré ťahali nahor aj priemer interiérovej plochy.

Za celý rok 2024 sa však suverénne najviac predávali 2-izbové byty, ktorých podiel na predaji predstavoval 44 %. Najviac bytov sa za uplynulí rok predalo v okrese BA II (38 %) a BA IV (20 %), čo súviselo jednak so štruktúrou a saturáciou ponuky v daných okresoch ako aj cenovou dostupnosťou projektov v týchto oblastiach. V roku 2024 sa ponuka a dopyt vyrovnávali vďaka tomu, že nové projekty a nové etapy nahrádzali predané byty z ponuky.

V roku 2025 očakávame pokračovanie oživovania na realitnom trhu. Predaj v štvrtom kvartáli 2024 bol ovplyvnený výnimočnými externými faktormi, čo môže viesť k miernej korekcii začiatkom roka 2025. Následne však predpokladáme návrat k pôvodnej trajektórii rastu predaja. Závisieť to bude okrem iného aj od vývoja makroekonomického prostredia. Postupné znižovanie úrokových sadzieb v tomto smere predstavuje najväčší faktor. Na druhú stranu môže realitný trh brzdiť spomalenie rastu reálnych miezd v dôsledku vyššej očakávanej inflácie v súvislosti s konsolidačnými opatreniami.

V novom roku očakávame všeobecne zvýšenie cien aplikáciou novej sadzby DPH. Predpokladáme, že rastúci predaj bude adekvátne dopĺňaný novou ponukou bytov čím v najbližšom období zostanú základné ceny bez DPH nezmenené.